La reforma para modificar el Código Civil del Distrito Federal viola el principio de irretroactividad, niega la acción reivindicatoria e inhibe la oferta de vivienda de alquiler
El diputado Jorge Gaviño Ambriz señaló que es el Gobierno de la Ciudad de México quien debe garantizar el derecho a la vivienda y no los particulares que ofertan inmuebles para renta.
El legislador apuntó que la iniciativa de la diputada Martha Ávila, coordinadora de Morena en el Congreso local, es inconstitucional, pues viola el principio de irretroactividad, niega la acción reivindicatoria e inhibe la oferta de vivienda de alquiler.
Agregó que el derecho humano a la vivienda se delega la obligación del Estado a los particulares, prueba de ello es la determinación de la Corte Interamericana, que otorga la libertad a los países de garantizar el acceso a la vivienda, pero sin ligarlo a contratos específicos como el arrendamiento. Además que los plazos forzosos violenta la autonomía de las partes y la libertad contractual.
Explicó que impedir un juicio para desalojo, si no hay un contrato escrito, empoderaría a los inquilinos a no querer firmar un contrato, pese a que un contrato tiene vida jurídica aún cuando no conste por escrito. También pone en evidencia, que para el arrendador no puede acreditar la existencia del contrato de arrendamiento, para la procedencia del juicio de desocupación; y para el arrendatario (inquilino) presume el contrato y las cláusulas.
Detalló que el depósito cumple una función para proteger al inmueble contra daños causados por el inquilino, además que la ausencia de una fianza o algún tipo de propiedad como garantía viola la voluntad de las partes.
La líder de Morena, Martha Ávila, presentó una iniciativa para reformar el artículo 2398, párrafo segundo; y adicionar un párrafo segundo, recorriéndose los subsecuentes en su orden al artículo 2398, los párrafos segundo y tercero al artículo 2406; y los artículos 2406 Bis, 2425 Bis y 2431 Bis, todos al Código Civil para el Distrito Federal.
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RESPUESTA DE AMPI Ciudad de México A LA PROPUESTA DE REFORMA
AL CÓDIGO CIVIL POR PARTE DE MORENA
En la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios Ciudad de México A.C. nos solidarizamos con los millones de Ciudadanos de la Ciudad de México en esta pandemia. Hemos estado pendientes a las ordenanzas de las Autoridades correspondientes. Sin embargo, en cuanto a las modificaciones que pretende realizar el grupo parlamentario de Morena por petición de un grupo de ciudadanos, todas ellas en favor de los arrendatarios y otra vez en contra de los arrendadores, por lo que debemos hacer los siguientes comentarios.
Desde luego que menos adherimos a las disposiciones que ONU HABITAT ha señalado en el sentido de que el impacto económico de la Covid-19 está creando inestabilidad de ingresos, particularmente para pequeñas empresas, trabajadores informales y de bajos ingresos, y contratistas independientes que enfrentan cierres indefinidos, pérdida de empleos, cancelaciones o postergaciones de proyectos y dificultades económicas. En efecto, estas son las consecuencias de una pandemia que ha afectado al mundo entero.
Es evidente que estos problemas han ocasionado atrasos en alquileres e hipotecas de viviendas, pero en ningún momento han representado amenaza alguna de desalojo forzoso, ya que los arrendatarios o acreditados han cobrado con las facilidades necesarias para hacer frente a la situación económica y de acceso a la vivienda.
Por lo que las medidas inmediatas que se pretenden tomar para garantizar el derecho a la vivienda son excesivas e ilegales.
Lo anterior es as, porque los 3 conceptos en los que se basa la propuesta tienen el carácter de garantías irrenunciables, pero tienen un límite en cuanto a su interpretación y aplicación, dado que no pueden ser violatorios de otras garantías constitucionales, como el derecho a la seguridad jurídica de los arrendadores, y no pueden ser retroactivas en perjuicio de persona alguna, en tratándose de operaciones vigentes y de la situación en que se encuentre la vivienda actualmente.
En todo caso, se podrá crear el marco legal para que las autoridades correspondientes legislen sobre cómo deben ser las características de las nuevas viviendas en la Ciudad de México.
Asimismo, las propuestas resultan incongruentes con la exposición de motivos planteada, toda vez que eliminar garantías que la ley establece es violatorio de derechos de terceros, en tratándose del fiador o los medios para garantizar el pago de la renta. Ya que el propio código civil establece en su artículo 2055 un deudor sustituto, para garantizar el pago del arrendamiento.
Asimismo, pretender establecer límites al monto de garantía para reparaciones del bien arrendadores o para el pago de adeudos, es ilegal ya que viola el principio de seguridad jurídica del arrendador y la máxima de la Bere voluntad de las partes para contratar, lo que transgrede normas de libre mercado. Luego entonces, pretender establece límites al libre
mercado de renta de vivienda y sus condiciones comerciales, lo que es violatorios de la Ley Federal de Competencia Económica.
Por otra parte, en diferentes foros hemos expuesto que es irrenunciable la garantía de poseer bienes, específicamente una vivienda y, es incuestionable que, para ello, deba formalizarse por escrito el contrato arrendamiento, a fin de evitar abusos de cualquiera de las partes, razón la cual es innecesario establecer que deberá existir el debido proceso para justificar cualquier desalojo, ya que es de explorado derecho que esa garantía ya se encuentra plasmada en nuestra legislación.
En otro sentido, pretender que el contrato de arrendamiento sea de al menos por tres (3) años, para darle al inquilino un sentido de posesión de mediano plazo, pone al arrendatario en desventaja ante la inminente necesidad de migrar por empleo, salud o cambio de estilo de vida. Es pretender obligarlo a mantener el mismo estatus por más tiempo del que él mismo quisiera tener. Eso vuelve a transgredir el espíritu del libre mercado y la máxima de que el contrato debe ceñirse a la suprema voluntad de las partes.
Dicha modificación al Código Civil en los Artículos relativos al Arrendamiento, violentan los Derechos Humanos plasmados en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, así como en la Constitución Política de la Ciudad de México en contra de (los) Arrendador(es) ya que por disposición expresa del artículo 2398 los contratos de arrendamiento deben constar por escrito y además desincentiva la inversión privada en la vivienda en renta, al eliminar las garantías de cobro de la renta.
En AMPI Ciudad de México rezamos por la salud y la reactivación económica de todos los que conformamos nuestro gran México y también, igual que las autoridades, por el derecho a una vivienda adecuada, pero esta iniciativa viola el principio de no retroactividad, limita la libertad sobre la propiedad privada, la obligación de vivienda adecuada es del Estado, no de los particulares, la regulación y argumentación sobre caso fortuito o fuerza mayor ya lo contempla la ley sólo hay que hacerlo valer y la existencia de contratos verbales ya también están regulado.
Atentamente
Ing. Salvador Sacal Cababie
Presidente 2020
AMPI Ciudad de México